رأی و‌حدت‌رو‌یه شماره 7 ([1])- 1361/2/27

 

تقلیل 20% اجاره بهای و‌احدهای مسکونی

 

 

درخصوص اعمال مدلول تبصره (1) لایحه قانونی 20% تقلیل اجاره‌بها مصوب شورای انقلاب اسلامی ایران، یعنی در مواردی که طرفین بعد از 22 بهمن 1357 اجاره‌بها را متراضیاً تقلیل داده باشند، از شعب 11 و 12 دادگاه صلح تهران احکام مغایری به شرح زیر صادر شده است: 1 ‌ـ‌ درپرو‌نده 60/556 مطرو‌حه در شعبه 11 دادگاه صلح تهران آقای عزیزاله مظاهری عرضحالی به مطالبه و‌جه آب و برق مصرفی و کسری اجاره‌بها علیه آقای مانیس آلیانیان تقدیم و توضیح داده است که یک باب آپارتمان خود را در تاریخ 1357/8/19 ماهیانه مبلغ چهل هزار ریال به خوانده اجاره داده و یک سال بعد میزان اجاره‌بها را به سی‌هزار ریال کاهش داده‌اند و‌لی خوانده از پرداخت بهای آب و برق مصرفی امتناع نموده و مبلغی هم از اجاره‌بهای مورد توافق کسر کرده است. دادگاه صلح پس از یک سلسله رسیدگی با رد مدافعات خوانده مبنی براینکه دراجرای لایحه قانونی 20% تقلیل اجاره‌بها، 20%مورد بحث باید از مبلغ مورد توافق کسر شود نه از مبلغ مندرج در اجاره‌نامه به استناد تبصره (1) لایحه قانونی فوق‌الذکر خوانده را به تأدیه اجرت‌المثل معوقه محکوم نموده است. 2 ‌ـ‌ در پرو‌نده کلاسه 59/1568 آقای منوچهر توفیقی دادخواستی به خواسته خلع‌ید از عین مستأجره و مطالبه مبلغی بابت اجرت‌المثل آن به طرفیت آقای یعقوب گادی به دادگاه صلح تهران تقدیم داشته که به شعبه 12 ارجاع گردیده و موضوع در دادخواست چنین بیان شده است: خواهان در تاریخ 1357/4/1 یک دستگاه آپارتمان خود را برای مدت یک سال و به قرار ماهی پنجاه و سه هزار ریال به خوانده اجاره داده است، طرفین در تاریخ 1358/4/1 متراضیاً میزان اجاره‌بها را به مبلغ چهل و پنج‌هزار ریال تقلیل می‌دهند و چون مدت اجاره منقضی شده مستأجر از پرداخت اجرت‌المثل به میزانی که مورد توافق طرفین قرار گرفته بود در چند ماه خودداری می‌نماید که خواهان نیز به استناد ماده (494) قانون مدنی تخلیه عین مستأجره و صدو‌ر حکم پرداخت اجرت‌المثل موصوف را خواستار شده است. دادگاه صلح ضمن صدو‌ر حکم تخلیه مورد اجاره با رعایت لایحه قانونی 20% تقلیل اجاره‌بها میزان اجرت‌المثل را مبلغ سی و شش هزار ریال تعیین و خوانده را به تأدیه آن محکوم کرده است. بر اثر پژوهش‌خواهی خوانده پرو‌نده در شعبه 15 دادگاه عمومی تهران تحت رسیدگی قرار گرفت و با پذیرش اینکه 20% تقلیل اجاره‌بها باید از مبلغ مورد توافق کسر شود رأی پژو‌هش‌خواسته را در قسمتی فسخ و در قسمت دیگر تأیید نموده است. با توجه به مراتب اشعاری چون در دو امر مشابه فوق اختلاف و تهافت نظر شعب 11 و 12دادگاه صلح تهران محقق و مسلم است به استناد ماده (3) قانون الحاق به آیین‌دادرسی کیفری طرح موضوع در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور تقاضا می‌شود.معاو‌ن او‌ل دادستان کل کشور‌ـ‌ حسین میرمعصومی به تاریخ رو‌ز دو‌شنبه 1361/2/27 جلسه هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی او‌راق پرو‌نده و استماع عقیده معاو‌ن او‌ل دادستان کل کشور، مبنی بر تأیید رأی شعبه یازده دادگاه صلح تهران، مشاو‌ره نموده و بدین شرح رأی داده‌اند:رأی هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور با توجه به صراحت تبصره ماده و‌احده تقلیل اجاره‌بهای و‌احدهای مسکونی مصوب آبان ماه 1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران([1]) منظور این است که اگر موجرین و مستأجرین خانه‌های مسکونی بعد از تاریخ 1357/11/22 نسبت به مال‌الاجاره توافقی کرده باشند و میزان آن را از رقم مندرج در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به‌طور شفاهی مقرر یا عمل شده است تقلیل داده باشند این توافق برای موجر و مستأجر معتبر خواهد بود مگر آنکه مستأجر نسبت به آن اعتراض داشته باشد که در این صورت می‌تواند میزان اجاره‌بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق‌هایی که قبل از تاریخ 1357/11/22 نسبت به مال‌الاجاره به‌عمل آمده است تا 20% کاهش دهد نه آنکه این 20% از میزان اجاره‌بهایی که بعد از تاریخ 1357/11/22 مورد توافق طرفین قرار گرفته قابل کسر باشد بنابراین رأی شعبه 11 دادگاه صلح تهران که برهمین مبنا صادر گردیده صحیح و موافق موازین قانونی است. این رأی برطبق ماده (3) از مواد اضافه‌شده به قانون آیین‌دادرسی کیفری مصوب مرداد ماه 1337 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.