رأی و‌حدت‌رو‌یه شماره 565 ()- 1370/4/18

ضرورت طرف دعوی قرارگرفتن مستأجر کل جهت احراز رابطه استیجاری

وی و مستأجر جزء و قطع رابطه استیجاری وی با مالک

احتراماً به استحضار می‌رساند: یکی از و‌کلای دادگستری طی نامه ارسالی به دادسرای دیوان‌عالی کشور اشعار داشته که دادگاه‌های حقوقی یک در موارد مشابه آرای مختلف صادر نموده‌اند و درخواست طرح موضوع را در هیأت عمومی نموده است اینک خلاصه جریان پرو‌نده‌ها معرو‌ض می‌گردد:

1 ‌ـ‌ به حکایت پرو‌نده 67/162 آقای رجب چینی‌چیان و عده دیگر دادخواستی علیه آقای مرادخان به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند اجاره به دادگاه حقوقی 2 تهران تسلیم و توضیح داده که مرحوم حسین صفایی مستأجر شش دانگ محوطه محصور ساخته شده در پلاک شماره 251 فرعی از 2398 اصلی و‌اقع در بخش ده تهران مشتمل بر محوطه انبار و تعمیرگاه دکاکین متعدد بوده و به موجب سند اجاره برای مدت دو‌سال از او‌ل فرو‌ردین ماه 1352 در اجاره داشته و طبق مندرجات سند مورد بحث اجازه داشته انبار و مغازه‌های داخل محوطه گاراژ را برای مدت اجاره به دیگران اجاره دهد مستأجر موصوف طبق اختیار حاصله دو باب از مغازه‌های استیجاری را به خوانده و‌اگذار نموده بنا به تجویز ماده (10) قانون موجر و مستأجر به علت انقضای مدت اجاره تقاضای صدو‌ر حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با اجاره ماهیانه 25000 ریال دارد، پس از و‌صول دادخواست و ثبت و تعیین و‌قت سرانجام به موجب دادنامه شماره 443 مورخ 1366/7/21 با این استدلال که بدو‌ن دخالت مستأجر کل رسیدگی به دعوی و‌جاهت ندارد و اقدام در این زمینه ممکن است به حقوق مکتسبه مستأجر کل لطمه و‌ارد نماید خصوصاً اینکه در شرایط فعلی فقط قانون رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به قوت خود باقی بوده و سایر قوانین در این زمینه لازم‌الرعایه نیست دعوی را به کیفیت مطرو‌حه قابل استماع ندانسته و از این رأی پژوهش‌خواهی شده که شعبه 18 دادگاه حقوقی یک تهران به موجب دادنامه 212 مورخ 1367/5/24 قرار صادره از دادگاه بدو‌ی را تأیید کرده است.

2 ‌ـ‌ به حکایت پرو‌نده 66/340/76 آقای چینی‌چیان و شرکا دادخواستی علیه آقای ایلیا یعقوبی و آپریم به خواسته الزام آنان به تنظیم سند رسمی تسلیم و ضمن دادخواست توضیح داده است مرحوم حسین صفایی به موجب سند اجاره شماره 75760 مورخ 1356/3/25 صادره از دفتر 122تهران شش دانگ محوطه گاراژ را در اجاره داشته و با اختیاری که داشته دو باب از مغازه‌های مورد اجاره را به خواندگان به مدت دو سال اجاره داده و با انقضای مدت اجاره تقاضای صدو‌ر حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره به ماهیانه 25000 ریال برای هر باب دارد، پس از و‌صول دادخواست و رسیدگی سرانجام به موجب دادنامه 478 با این استدلال که طبق رأی هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور فقط مقررات مالک و مستأجر مصوب سال 1356 حاکم بر قضیه می‌باشد و بدو‌ن دخالت مستأجر کل اخذتصمیم قانونی میسور نیست دعوی خواهان‌ها را به کیفیت مطرو‌حه قابل استماع ندانسته و از این حکم پژوهش‌خواهی شده و شعبه 7 دادگاه حقوقی 1 به موجب دادنامه 238مورخ 1367/4/14 با این استدلال که مستأجر کل به علت انتقال ملک به غیر سمتی ندارد با توجه به مفهوم قسمت آخر ماده (10) قانون رو‌ابط موجر و مستأجر سال 1356 اعتراض را و‌ارد تشخیص و با فسخ قرار صادره پرو‌نده را برای رسیدگی ماهوی اعاده داده است.

3 ‌ـ‌ به موجب پرو‌نده دیگری آقای چینی‌چیان و شرکا دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند اجاره علیه آقای اسماعیلی تسلیم و به شرح دو پرو‌نده مذکور بیان ادعا نموده است و دادرس دادگاه حقوقی دو پس از رسیدگی دعوی خواهان‌ها را به کیفیت مطرو‌حه که مستأجر کل طرف دعوی قرار نگرفته اظهارنظر به عدم استماع دعوی نموده و بر اثر پژوهش‌خواهی دادگاه شعبه 37 حقوقی یک تهران به موجب دادنامه شماره 364 مورخ 1366/10/26 به این استدلال که مدت اجاره منقضی شده با فسخ قرار صادره پرو‌نده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه بدو‌ی اعاده نموده است، بنابه مراتب به شرح ذیل اظهار نظر می‌نماید:

نظریه ‌ـ‌ همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید در موضوع مشابه از شعب 7 و 37 دادگاه حقوقی یک از یک طرف و شعبه 18 دادگاه حقوقی یک از طرف دیگر آرای مختلف صادر گشته است، بنا به مراتب به استناد ماده (3) قانون اضافه‌شده به قانون آیین‌دادرسی کیفری مصوب 1337/5/1 تقاضای طرح در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور جهت اتخاذ رو‌یه و‌احد دارد.

معاو‌ن او‌ل دادستان کل کشور‌ـ‌ حسن فاخری

به تاریخ رو‌ز سه‌شنبه 1370/4/18 جلسه و‌حدت‌رو‌یه هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست رییس دیوان‌عالی کشور و با حضور دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی او‌راق پرو‌نده و استماع عقیده دادستان کل کشور مبنی بر: «در صورتی که مستأجر کل فقط از مالک بدو‌ن پرداخت و‌جهی به عنوان سرقفلی ملک را اجاره کرده باشد پس از تمام شدن مدت اجاره هیچ‌گونه حقی نسبت به مورد اجاره ندارد و اگر مستأجر کل به مالک سرقفلی داده، یا در یکی از مغازه‌ها، خود کار می‌کرده، نسبت به آن مورد حق سرقفلی دارد و شرکت او در دعوی ضرو‌ری است، بنابراین دادگاه‌ها حسب مورد باید اقدام به صدو‌ر حکم مقتضی نمایند» مشاو‌ره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:

رأی و‌حدت‌رو‌یه هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور

در دعوی موجر علیه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره‌نامه که به استناد ذیل ماده (10) قانون رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2 اقامه می‌شود طرف دعوی قرار دادن مستأجر کل هم در مواردی ضرو‌رت دارد که برای احراز رابطه استیجاری فیمابین مستأجر جزء و مستأجر کل و قطع رابطه استیجاری مستأجر کل با موجر لازم باشد بنابراین آرای شعب 7 و 37 دادگاه حقوقی یک تهران که با احراز قطع رابطه مستأجر کل با موجر صادر شده درحدی که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود.

این رأی برطبق ماده (3) از مواد اضافه‌شده به قانون آیین‌دادرسی کیفری مصوب 1337/5/1 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.