ممکن است تصمیم به خرید زمین، باغ یا باغچه ای در داشته باشید. اگر دانش کافی نسبت به چگونگی چنین معامله ای نداشته باشید، امکان دارد که تصمیم شما موجبات مشقت و دشواری و در انتظار ماندن نوبت دادرسی و رسیدگی های قضایی شود. پس بهتر است با آگاهی، علم و اطلاع نسبی گام در این مسیر برداشته تا کمترین احتمال خطا در چنین تصمیمی وجود نداشته باشد. برای یک معامله با کمترین احتمال خطا موارد زیر را در نظر داشته باشید.
بررسی سند ملک مورد معامله
پیش از اطلاع از نوع سند زمین، می بایست از بخشداری آن منطقه حوزه طرح تفصیلی را دریافت نمود تا مطمئن شوید زمین مربوطه در حوزه طرح نباشد که بعدها متضرر نشوید. اگر فروشنده یک نهاد حقوقی یا دولتی است، که آن اراضی و املاک به حکم دادگاه به آن منتقل شده است، مجوزها و وکالت نامه فروشنده را کاملاً بررسی نمایید و حتی المقدور نسبت به خرید چنین اراضی و باغاتی اقدام نکنید به این دلیل که ممکن است بعدها با مدعی خصوصی روبه رو شوید.
در صورتی که اراضی یا باغات مورد معامله دارای سند رسمی و نیز کد رهگیری قابل پیگیری باشد، می توانید در ساده ترین راه ممکن از طریق درگاه اینترنتی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور نسبت به استعلام صحت در انجام معامله و نیز عدم فروش به غیر مطمئن شوید. حال در صورتی که مورد معامله دارای سند رسمی باشد، خریدار نسبت به خرید آن اراضی یا باغات با مناقشه جدی روبه رو نمی شود؛ مسئله آن جا بروز می کند که آن اراضی فاقد اسناد رسمی بوده و صرفا دست نوشته عادی یا اسناد محلی در اختیار فروشنده است. آگاه باشید که پیش از انجام چنین معامله ای از ثبت اسناد محل نسبت به استعلام وضعیت ثبتی آن اقدام و در صورتی که هیچ گونه وضعیتی ثبتی به نام آن ثبت نشده باشد، می توان معامله را به صورت قولنامه زمین و یا قولنامه باغ انجام داد و سپس با عنایت به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، نسبت به صدور سند رسمی اقدام کرد.
تشخیص اراضی موات و ملّی
برای شناخت درست این مساله حقوقی ابتدا می بایست تعریفی از اراضی موات و ملّی داشت.
تعریف اراضی موات در ماده 2 آیین نامه لغو مالکیت اراضی شهری و کیفیت عمران آن مصوب 1358 چنین آمده است « زمین موات از نظر این قانون زمینی است که معطل مانده و عمران و آبادی در آن به عمل نیامده است؛ عمران و آبادی مورد قبول این آیین نامه به شرح ذیل است :
الف- زمینی که قبلاً به صورت خانه بوده است و در سند مالکیت نیز مقید شده باشد
ب- زمینی که قبلاً ساختمان در آن موجود بوده و به دلایلی خراب شده است که فعلاً بقایای آن مشهود باشد
پ- هرگاه اعیانی استخر شنا یا ورزشگاهی باشد در این صورت مساحتی معادل 8 برابر سطح زیربنا احداث شده محسوب می شود
ت- اراضی زیرکشت محصولات زراعی و باغ ها که 75% از مساحت آن زیر کشت باشد
در خصوص اراضی ملی، مطابق با ماده یک قانون ملی شدن جنگلهای کشور 1341، از تاریخ تصویب این قانون تمام عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند.
راهکار تشخیص اراضی موات ساده تر از اراضی ملّی می باشد و دعاوی و مناقشات فروش اراضی ملی بسیار بیشتر است. در واقع 24 حالت وجود دارد به منظور اثبات اینکه اراضی احیاء شده محسوب می شوند و جزو اراضی ملّی یا موات محسوب نمی شوند:
- اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی (زراعی یا باغی) مرسوم و معروف باشد
- اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد
- اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی قرار داشته باشد
- اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد
- اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیمزار مرسوم باشد
- اگر زمین دیمزار یا آبیزار و محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد
- اگر تحجیر شده باشد(هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد از جمله سنگ چینی دور زمین، جمع آوری سنگ ها و توده کردن آن ها ، نهر کندن دور زمین و ... تحجیر گویند)
- اگر جویهای قدیمی یا آثار جوی های قدیمی منشعب از بندهای رودخانه ای در بالادست زمین مشاهده شود
- اگر جوی های قدیمی یا آثار جوی های قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می رسانده یا می رساند در زمین مشاهده شود
- اگر درختان کهنسال در مسیر جوی های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد
- اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولاً اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آن ها سوار نمی شده اراضی غیر احیا شده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آن ها سوار بوده اراضی احیا شده اند
- اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، محل نگهداری دام ها، آب انبار و امثال آن یا آثاری از آن ها در محل وجود داشته باشد
- اگر زمین به صورت بندسار باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی باشد و سابقه و آثار بهره مندی قدیمی از آب های جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد
- اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چند ساله و گونه های پایای مرتعی نباشد
- اگر پوشش گیاهی موجود، آثار زراعت های قبل و زراعت های قدیمی تر باشد
- اگر در عکس های هوائی محل مودر نظر (در صورتی که در دسترس است) با استفاده از ابزار استرئوسکوپ، آثار احیای قدیمی مشاهده شود
- اگر زمین مورد نظر در نقشه های هوائی که براساس عکس های هوائی ترسیم شده اند در بخش اراضی مزروعی واقع باشد. تشخیص این امر بسیار حساس و نیازمند کارشناسان خبره می باشد
- اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ و اراضی شیب دار بدهد
- اگر در مناطق دیم زار راه ها و گذرگاه هائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آن ها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیم زار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آن ها به جای باشد
- اگر در قسمتی از اراضی، آثاری از خرمن گاه های قدیمی مشاهده شود
- اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم، شیار، قطعه بندی، کرت بندی و بیجه بندی های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود
- اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد
- اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سال ها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی تواند بیکار مانده باشد
- در صورتی که مالکان چینی اراضی از قانون سال 41 بی اطلاع بوده و اسناد به نام دولت صادر شده باشد، ولیکن با توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه نامه های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک مؤثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف کند.
- با رعایت چنین شروطی می توان گفت با نگاهی باز و دانشی مطلوب اقدام به خرید اراضی مزبور می کنید.
تشخیص کاربری زمین و باغات
اراضی ممکن است با کاربری های زراعی، باغات یا مسکونی باشند؛ دقت نماید که هدفتان از خرید چنین اراضی و باغاتی چیست. در صورتی که زمینی کاربری زراعی داشته باشد تحت کنترل و نظارت جهاد کشاورزی است و در بافت زراعی آن محل قرار دارد. در چنین اراضی امکان تغییر کاربری وجود ندارد و نمی توان جواز ساخت به منظور ساخت خانه، آپارتمان و حتی دیوار چینی اخذ نمود. اراضی که کاربری باغ و باغچه دارد تحت نظارت و کنترل منابع طبیعی قرار دارند و در صورتی که قصد ساخت و ساز در آن داشته باشید، می توان با اخذ مجوز از منابع طبیعی و پرداخت مبلغی بعنوان جریمه اقدام به این کار کرد. کاملاً مطمئن شوید که کاربری زمین مد نظرتان چیست تا بعدها با مشکل روبه رو نشوید و بهترین راه مراجعه به دهیاری یا بخشداری آن محل به منظور اطلاع از وضعیت زمین مورد نظر می باشد.
این نکته را فراموش نکنید، که در اراضی و باغات عموماً میان همسایگان به منظور عبور و مرور و بهره مندی از آب نهر، حق ارتفاق پیش بینی شده؛ در صورت احراز چنین حقی برای همسایگان، از حدود و شرایط بهره مندی دیگران مطلع شوید تا در آینده از بروز مناقشات نسبت به بهره مندی از چنین حقی جلوگیری نمایید.
وجود چاه آب، برق، گاز
در صورت وجود چاه آب در زمین یا باغات، مطمئن شوید که دارای پروانه بهره برداری میباشد و در غیر اینصورت انعقاد قرارداد خرید را موکول به اخذ مجوز از شرکت سهامی آب منطقه ای نمایید. یا پس از احراز عدم پروانه بهره برداری خود اجالتاً نسبت به چگونگی اخذ مجوز از شرکت مربوطه اقدام و در صورت نداشتن مشکلی، پس از خرید زمین یا باغ مورد نظر اقدام به اخذ پروانه نمایید.
نسبت به ذکر انشعابات در سند یا قولنامه زمین یا باغ آگاه باشید؛ ممکن است پس از انجام معامله فروشنده مدعی فروش زمین یا باغ با انشعابات آب، برق و گاز شود. پس بهتر است پیش از امضاء قرارداد و خرید نسبت به آگاهی از وجود و پروانه ها و مجوزات چنین انشعاباتی مطمئن شوید. و در صورتی که فاقد چنین انشعاباتی می باشد، از ارگان های مربوطه آن بخش اطلاع یابید که مشکلی در اخذ و برقراری چنین انشعاباتی وجود نداشته باشد سپس اقدام به انعقاد قرارداد نمایید.