در جوامع شهرنشینی خرید و فروش املاک از جمله آپارتمان ها امری متداول و معمول محسوب می شود و بی توجهی به برخی نکات و مسائل حقوقی و قانونی ممکن است مشکلات جبران ناپذیری را برای طرفین به بار آورد. با رعایت برخی ملاحظات ذکر شده در پایین می توان از بروز معضلات ناشی جلوگیری کرد و معامله ­ای حساب شده انجام داد.

بررسی اسناد معامله 

به هنگام خرید املاک مسکونی ساده ­ترین و مطمئن­ ترین راه ممکن به منظور انتقال قطعی مالکیت ملک تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی می­باشد. در این صورت فروشنده و خریدار پس از توافق بر سر ارزش ملک و برآورد تمام مسائل ممکن، در وقت تعیین شده در دفتر اسناد رسمی حاضر شده، و فروشنده با اخذ تمامی بهای معامله اقدام به انتقال قطعی مالکیت به خریدار می­ کند. اما عموماً مشاهده می ­شود که فروشنده و خریدار بنا به دلایلی از جمله عدم تعجیل در انتقال قطعی، فقدان مجوزهای شهرداری برای مثال پایان کار ساختمان و... از طریق قولنامه و گرفتن بخشی از قیمت معامله اقدام به معامله املاک مسکونی می کند. نخستین پرسشی در ذهن متصور می گردد این است که ماهیت حقوقی قولنامه چیست و چه تفاوتی با مبایعه ­نامه دارد؟

بنا بر تجویز ماده 10 قانون مدنی، افراد می توانند هر گونه قراردادی که خلاف قانون و برخلاف نظم عمومی نباشد را با یکدیگر منعقد نمایند. همانطور که بیان شد، در شرایطی که طرفین کاملاً آمادگی برای انعقاد عقد بیع و فروش قطعی آن را ندارند، می­ توانند وعده فروش یا قول انجام تعهد به معامله را در آینده بر اساس قولنامه به یکدیگر بدهند. در این صورت، فروشنده وعده فروش ملک را در آینده با اخذی مبلغی از بهای معامله بعنوان بیعانه می­ دهد که مابقی آن را به هنگام انتقال قطعی پرداخت نماید. در انجام این چنین معامله ای (قولنامه ای) طرفین می بایست به نکاتی حائز اهمیت توجه نمایند که در ذیل مورد به مورد بیان می گردد تا از معامله ای ضرری جلوگیری نمایند.

قولنامه از لحاظ ماهیت و آثار حقوقی مشابه مبایعه نامه می باشد؛ با این تفاوت که در مبایعه نامه طرفین معامله به توافق قطعی رسیده و در واقع انتقال قطعی مدنظر می باشد و در چارچوب انعقاد مبایعه نامه رضایت قطعی خویش را اعلام داشته تا نیل به سوی انتقال قطعی شوند. اما در قولنامه همانطور که از نامش پیداست، فروشنده وعده می کند که در صورت تجمیع شرایط مورد توافق و اخذ مابقی ثمن معامله اقدام به انتقال قطعی یا فروش قولنامه ای نماید (که بیشتر توضیح داده خواهد شد)، در مقابل خریدار نیز وعده می کند که اگر در آینده نه چندان دور مشکل و مانعی در معامله حادث نگردد و فروشنده به تعهدات پذیرفته شده عمل نماید، مابقی بهای معامله را پرداخت نماید. خاطر نشان می گردد که هر دوی قولنامه و مبایعه نامه دارای ماهیت اسناد عادی می باشد و بر یکدیگر هیچ برتری ندارند و در محاکم از ارزش قانونی یکسانی برخوردارند.

اهمیت برخی نکات حقوقی در خرید و فروش قولنامه ای 

نخستین نکته که می بایست توجه نمایید، اینکه چه املاکی به صورت قولنامه ای مورد معامله قرار می گیرند؛ بایست گفت که املاکی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند از طریق قولنامه مورد معامله قرار می گیرند. یکی از موارد ممنوعیت انتقال از طریق سند رسمی، عدم اخذ مجوزهای شهرداری می باشد، برای مثال خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و قرار گرفتن در طرح های شهرداری ( عریض خیابان، بافت فرسوده) و  ... باعث می شود تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخد نماید.

نکته دیگر، استعلام از وضعیت ملک قولنامه ای است؛ خریدار می بایست از طریق شهرداری نسبت به استعلام میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک اقدام نماید تا با در اختیار داشتن چنین اطلاعاتی بعدها با احتمال ضرر و زیان مواجه نگردد.

در صورتی که فروشنده ملک به هنگام انعقاد قولنامه حاضر نشود، و وکیل از جانب فروشنده حاضر می گردد، خریدار می بایست نسبت به بررسی وکالتنامه وکیل از جمله حدود اختیارات وکیل، مجاز در گرفتن بخشی از بها و اعتبار وکالتنامه اقدام نماید. در موردی که ملک از جمله ماترک وراث محسوب شده، حتماً گواهی انحصار وراثت گرفته شود و مورد بررسی قرار گرفته و صحت آن به تصدیق کارشناس برسد.

ممکن است فروشنده ممنوع از معامله باشد و با سوق دادن معامله به صورت قولنامه ای قصد فریب خریدار را دارد؛ افراد ورشکسته که مدیر تصفیه در حال رتق و فتق امور مالی ایشان هستند، ممنوع از معامله بوده و با استعلامات مربوطه از این امر بر حذر باشند.

در صورتی که مبلغ بیعانه به صورت چک پرداخت می شود ، حتی المقدور شماره چک در قولنامه ذکر گردد و رسید دریافت شود.

فروشنده پیش از انعقاد قولنامه فروش ملک از توان پرداختی خریدار مطلع شود؛ و در صورتی که خریدار چنین توانی نداشته باشد، فروشنده مخیر باشد که معامله را فسخ نماید.

در صورتی که بهای معامله می بایست در چند مرحله یا به صورت اقساطی پرداخت گردد، حتماً در قرارداد این امر ذکر، و مواعد پرداختی نیز خاطر نشان شود.

طرفین قولنامه به منظور استحکام تعهدات پذیرفته شده ذیل قرارداد، عنایت داشته باشند که به ازای خودداری از انجام تعهدات، وجه التزام تعیین گردد.

نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی

عنایت داشته باشید که در خرید و فروش آپارتمان های مسکونی، هزینه هایی بر تعهد ملک وجود دارد؛ شارژ ساختمان که هر ماه هر واحد می بایست به منظور هزینه های آب، یا گاز یا برق مشاع یا نیز هزینه های نظافت، تعمیرات از جمله آسانسور و ... پرداخت نماید، فراموش نشود و نسبت به آگاهی از تصفیه آن ها با ساختمان مطمئن شوید و در قولنامه یا مبایعه نامه فروش ذکر نمایید.

مالیات بر عایدی سرمایه نسبت به نقل و انتقال املاک که به موجب طرح الحاق ماده مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن به قانون مالیات‌های مستقیم توسط نمایندگان مجلس تصویب گردید، می بایست در متن قرارداد مشخص گردد و در صورتی که جزء استثنائات این طرح قرار گرفت، از پرداخت آن معاف می گردند.

پس از استعلام از شهرداری نسبت به وضعیت ملک مورد معامله و نیز هزینه ها از جمله عوارض شهرداری، اطمینان یابید که فروشنده نسبت به تصفیه آن اقدام کرده و در صورتی که این چنین باشد، برگه مربوط به تصفیه را ضمیمه قرارداد نمایید.

توافقات پیشین در بهره مندی از مشاعات (عموماً در آپارتمان ها)

در صورتی که پارکینگ و انباری مجزا به هر واحد تخصیص داده شده است، پس از احراز و صحت آن در قرارداد ذکر یا در صورتی که ملک مورد معامله دارای سند رسمی (منگوله دار) می باشد می بایست در آن ذکر گردیده باشد. در صورتی که پارکینگ و انباری و پشت بام و هر بخش دیگر جزء مشاعات ساختمان می باشد، هر گونه توافقی که مالک پیشین با واحدین دیگر داشته ذکر گردد که در صورتی که خریدار تمایلی به آن نداشت از پذیرش آن سرباز زند و اقدام به توافقی مطابق با میل و رضایت خویش انجام دهد و در صورتی که نسبت به توافقات پیشین رضایت داشت با همان شرایط ادامه پیدا کند به شرطی که در قرارداد ذکر گردد.

نسبت به چگونگی و نحوه و شرایط پرداخت هزینه های مشاعات می بایست خریدار علم و اطلاع مقتضی پیدا کند. هرگونه توافقی که مالک پیشین با سایر واحدین داشته تا زمانی که ایشان مالک است، به قوت خویش باقی است و پس از انتقال مالکیت ملک به خریدار، ایشان می تواند توافقی دیگر را با سایر واحدین منعقد نماید. در صورتی که نسبت به شرایط پیشین رضایت داشت می بایست نسبت به ذکر آن در قرارداد اقدام نمایند.